Vakantiehuisje verhuren binnenkort vanaf 1 juli 2022 sneller mét btw?

Vanaf 1 juli 2022 zal het verhuren van een gemeubelde vakantiewoning, veel sneller dan nu het geval is, aan btw onderworpen worden als een hoteldienst. Moet u dan btw gaan aanrekenen, ook als u slechts één woning verhuurt?

I.                Onroerende verhuur of hoteldienst?

A.    Wat is het verschil en het belang van het onderscheid tussen beide?

Onroerende verhuur is normaal gezien vrijgesteld van btw met als gevolg dat u zelf ook geen recht heeft op aftrek van btw. Een hoteldienst daarentegen is niet vrijgesteld maar wel degelijk onderworpen aan 6% btw. De keerzijde daarvan is dan uiteraard ook dat er in dat geval wel een recht op aftrek van btw bestaat. Naargelang de verhuur van een gemeubelde vakantiewoning beschouwd wordt als een onroerende verhuur dan wel als een hoteldienst, wordt er dus een heel andere btw-context gecreëerd en vandaar dat de juiste kwalificatie dus van groot belang is.

De visie van de Btw daaromtrent is eerder streng in die zin dat het voor de meesten geen hoteldienst was én bijgevolg dat ze ook geen recht op aftrek hadden van btw. Zo kan er op dit moment voor de Btw slechts sprake zijn van een hoteldienst als er systematisch aan alle gasten voor een globale, lees, enige forfaitaire, prijs volgende prestaties verstrekt worden (o.m. beslissing E.T. 88.687, 06.04.1999 en parl. vr. nr. 292, Lachaert, 30.03.2020) :

·        de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies; en

·        het onthaal ter plaatse gedurende een groot gedeelte van de dag; en

·        een van de volgende bijkomende diensten: regelmatig onderhoud en schoonmaak tijdens het verblijf of verschaffen en verversen van huishoudlinnen tijdens het verblijf of voorzien van een ontbijt.

Voor de Btw is er dus sprake van een gewone vrijgestelde verhuur als geen van bijkomende diensten verricht wordt of als die slechts verricht worden mits een prijstoeslag betaald wordt. Er kan dan geen sprake zijn van een hoteldienst, aldus de Btw.

B.    Nieuw wettelijk standpunt vanaf 1 juli 2022

Vanaf 1 juli 2022 moet er nog slechts aan twee voorwaarden voldaan worden opdat er sprake zou zijn van een aan de btw onderworpen hoteldienst (Wet diverse btw-bepalingen van 27.12.2021, BS 31.12.2021). Er zal vanaf juli dus sneller sprake zijn van een hoteldienst die onderworpen is aan 6% btw, dan thans het geval is.

De eerste voorwaarde is nog altijd de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies, maar daar wordt nu wel een duurtijd aan toegevoegd. Het moet namelijk gaan om een terbeschikkingstelling van minder dan drie maanden. Het element van de korte duur van de terbeschikkingstelling zal binnenkort dus een basisvoorwaarde worden om van een hoteldienst te kunnen spreken.

Naast het logies van korte duur, moet nog minstens een van de volgende prestaties verstrekt worden om van een hoteldienst te kunnen spreken (tweede voorwaarde):

·        het instaan voor het fysieke onthaal van de gasten; of

·        de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en, voor verblijven van meer dan één week, de vervanging ervan ten minste eenmaal per week; of

·        het dagelijks verschaffen van een ontbijt.

Een van deze bijkomende diensten volstaat dus al om van een hoteldienst te kunnen spreken. Zorgt u alleen bv. voor het onthaal en wat bijkomende uitleg, zonder enige andere bijkomende dienst, dan zal er al sprake zijn van een aan de btw onderworpen hoteldienst en zal de btw-vrijstelling dus niet langer van toepassing zijn.

Hoteldienst zonder onthaal zal ook mogelijk zijn. Dat zal met name het geval zijn als u hetzij huishoudlinnen ter beschikking stelt, hetzij zorgt voor een ontbijt. Een van de bijkomende diensten verstrekken, is immers voldoende om een hoteldienst te hebben.

Zelf verstrekken of laten verstrekken? Beide zijn mogelijk. De bijkomende diensten, zijnde onthaal, huishoudlinnen of ontbijt, moeten dus noodzakelijk verstrekt worden door de eigenaar zelf van de vakantiewoning. Er kan m.a.w. een beroep gedaan worden op een externe partij aan wie deze diensten uitbesteed worden en ook in dat geval is er dus sprake van een hoteldienst.

Er mag een aparte prijs aangerekend worden. In tegenstelling tot de huidige situatie, moeten deze bijkomende diensten ook niet tegen een globale prijs aangeboden worden om van een hoteldienst te kunnen spreken. Er kan vanaf 1 juli 2022 dus een afzonderlijke prijs voor aangerekend worden en alsnog van een hoteldienst gesproken kunnen worden.

II.              U verhuurt slechts één gemeubelde vakantiewoning?

A.    Wordt u daardoor alleen dan btw-plichtig?

Een btw-plichtige is “iedereen die in de uitoefening van een economische activiteit, geregeld en zelfstandig, met of zonder winstoogmerk, hoofdzakelijk of aanvullend, goederen levert of diensten verricht zoals voorzien in het Btw-Wetboek” (art. 4, §1 W.Btw).

Met het verhuren van één vakantiewoning kan men dus ook btw-plichtig zijn. Het aantal panden dat u ter beschikking stelt als gemeubelde vakantiewoning is m.a.w. niet relevant. De terbeschikkingstelling van slechts één enkele vakantiewoning is voldoende voor de kwalificatie als btw-plichtige.

In feite is het regelmatig ontvangen van huurgelden en/of het voortdurende karakter van de verhuring in dat verband bepalend (beslissing E.T. 3.484, 11.05.1971). Een eenmalige verhuring bij wijze van uitzondering, maakt er m.a.w. nog geen economische activiteit van. Dat laatste zal pas het geval zijn als het de bedoeling is om duurzame opbrengsten te halen uit de verhuur van dat pand. Het zijn de concrete feitelijke omstandigheden die hierover uitsluitsel zullen moeten geven (HvJ, 26.09.1996, zaak C-230/94, Enkler).

B.    Moet u dan effectief btw rekenen?

Als het een hoteldienst is wel. Stelt u één gemeubelde vakantiewoning ter beschikking en kwalificeert die terbeschikkingstelling als een hoteldienst, dan moet u inderdaad vanaf 1 juli 2022 vanaf de eerste euro omzet die u uit deze activiteit behaalt, btw rekenen aan uw gasten en deze afdragen via een in te dienen periodieke btw-aangifte.

De toepassing van de kleineondernemersregeling (jaarlijkse omzet niet hoger dan € 25.000 excl. btw) is sinds 1 januari immers niet meer mogelijk voor met btw belast gemeubeld logies (art. 56bis, §3, 6°). U zal dus tegen 1 juli een btw-nummer moeten aanvragen via de indiening van het formulier 604A via MyMinfin.

C.    Wat dan met de directe belastingen?

Het al dan niet aanrekenen van btw op de terbeschikkingstelling van de gemeubelde vakantiewoning heeft m.a.w. geen impact op de regeling inzake directe belastingen. Van belang daar is nog altijd of het onroerend goed in kwestie deel uitmaakt van het privévermogen van de verhuurder, dan wel of het in zijn beroepsvermogen zit.

Het onroerend goed in kwestie zal meestal een deel van het privévermogen uitmaken en dan valt de verhuur daarvan onder de zgn. onroerende inkomsten. Concreet wordt dan ofwel het geïndexeerde en verhoogde ki belast, ofwel de nettohuurinkomsten, naargelang van de hoedanigheid van de huurder en/of het onroerend goed. Het feit dat er btw op aangerekend wordt, maakt er desgevallend dus geen beroepsinkomsten van.

Het onroerend kan ook een deel van het beroepsvermogen zijn, maar dat impliceert dat de verhuurder zich zodanig organiseert dat de verhuur een regelmatige en zelfstandige beroepsactiviteit uitmaakt. In dat geval zijn de inkomsten beroepsinkomsten maar zijn ook alle uitgaven aftrekbare beroepskosten en is het pand zelf afschrijfbaar.